Вопрос №1

Индивидуальный предприниматель сдает в аренду, принадлежащее ему на праве собственности нежилое помещение. Договор аренды заключен на срок одиннадцать месяцев с условием о его пролонгации на тот же срок, в случае если ни одна из сторон не откажется от его продления. Требуется ли государственная регистрация указанного договора после истечения первоначального одиннадцатимесячного срока?

 

В соответствии со ст. 606 ГК РФ по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.
В соответствии со ст. 607 ГК РФ в аренду могут быть переданы земельные участки и другие обособленные природные объекты, предприятия и другие имущественные комплексы, здания, сооружения, оборудование, транспортные средства и другие вещи, которые не теряют своих натуральных свойств в процессе их использования (непотребляемые вещи).
В соответствии с п. 2 ст. 609 ГК РФ договор аренды недвижимого имущества подлежит государственной регистрации, если иное не установлено законом.
В соответствии с п. 2 ст. 651 ГК РФ договор аренды здания или сооружения, заключенный на срок не менее года, подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации.
В исследуемой ситуации договор аренды нежилого помещения заключен на определенный срок, равный 11 месяцам, т.е. менее одного года. В соответствии с условиями договора его продление осуществляется автоматически по окончании срока аренды в одиннадцать месяцев на тот же срок, в случае если ни одна из сторон не откажется от его продления.
Из содержания п. 10 Информационного письма Президиума ВАС РФ от 16.02.2001 года №   59 «Обзор практики разрешения споров, связанных с применением Федерального закона „О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним“ следует:
-при продлении договора аренды здания, заключенного на срок менее одного года, на такой же срок после окончания первоначального срока аренды отношения сторон регулируются новым договором аренды, который не подлежит государственной регистрации в силу п. 2 ст. 651 ГК РФ;
-фактически по окончании первоначального срока действия договора между сторонами начал действовать новый договор аренды, условия которого были идентичны условиям окончившегося договора. На этом основании арбитражный суд признал, что при продлении договор аренды не подлежал государственной регистрации, так как срок продления (срок аренды по новому договору) был менее одного года.
В связи с изложенным полагаю, что в исследуемой ситуации по окончании первоначального одиннадцатимесячного срока действия договора аренды нежилого помещения в случае его последующей пролонгации сторонами государственная регистрация указанного договора не требуется.

 

Задать свой вопрос адвокату Вы можете через журнал «Коммерческая недвижимость» по тел. 62-16-04 или по электронной почте: [email protected]